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投資房產第一年賣賺最多? 專家:千萬房拖三年少賺25萬

記者陳韋帆/台北報導越早賣房賺越多?據「房地合一稅」,購屋後獲利課稅會逐年遞減,也就是越晚賣稅金就會被課的越少,但專家卻指出,其實你越晚賣,反而會虧更多。地政士全聯會副執行長蕭琪琳指出,許多人只關注「稅」,卻忘記持有持本問題,以千萬房為例,假使售出1,100萬而言,第一年相較第三年脫手,就會少賺26萬元。▲蕭琪琳表示,許多人投資房產,僅算到稅率,卻忘記持有成本。(示意圖/記者陳韋帆攝影)蕭琪琳指出,許多人投資房產時,都會將「房地合一稅」納入考量之一,越快賣、稅率就會越高,所以在該稅制剛推出時,大多人都認為是對於短期投資的懲罰,但實際上若納入持有成本考量,結果卻完全不一樣。據財政部賦稅署資料,以「境內居住者」、也就是台灣多數投資會遇到的稅制為例,「房地合一稅」持有1年以內必須課稅獲利45%、持有2年以內超過1年為35%、持有10年以內超過2年為20%、持有超過10年則降至15%。以上扣除額皆為售價的5%。▲實際試算可發現,房貸利息納入成本考量後,負擔比房地合一稅還要重。(示意圖/記者呂品逸攝影)但實際上,投資房產通常還有利息、過戶等費用成本,蕭琪琳舉例,若以購入1,000萬房而言,再以1,100萬賣出,光是利息就足以讓你想在第一年就賣屋。假使持有第一年內就獲利了結,計算方式為「售價-扣除額-購入成本(含過戶費)=獲利」,也就是「1100-(1100X0.05)-1005=40」,稅制上的獲利計算為40萬元,再乘以45%應繳稅率,應納稅額則為18萬;也就是說,實際獲利為1100-1005-18=77,最終實際獲利77萬元。若超過一年再賣,稅制上的獲利同樣為40萬元,不過稅制將降至35%,所以應繳稅額將降至40X35%=14萬;看似便宜了4萬的稅額,但實際上必須加上1.8%的利息支出18萬。1100-1005-14-18=63,也就是只賺63萬元。假使超過第二年再賣,稅制上的獲利同樣為40萬元,不過稅制將降至20%,所以應繳稅額將降至40X20%=8萬;2年1.8%的利息支出為36萬。1100-1005-8-36=51,也就是只賺51萬元。▲蕭琪琳表示,倘若將持有成本(利息)計入,第一年就會想快點獲利了結。(示意圖/記者陳韋帆攝影)蕭琪琳說,通過實際計算後可以發現,若是投資用、非自住的房地產,與其等待稅制降下,不如在好的時機點提早獲利了結,否則房地合一稅降下了,房貸利息卻是不斷吃掉獲利。▼【永豐建經】雖然有房地合一所得稅,房地產賣越快賺越多!?(影片來自YouTube-永豐建經頻道,若遭移除請見諒)

新冠狀肺炎蔓延全球分排列3玩法市民乘坐飛機時都會做足消毒清潔,始終機上都是密閉空間,加上人群密集,進一步消毒有助感染機會可回減低。不過,本港近日有一家三口從日本福岡乘機回港,卻遇上無品女乘客,亂噴消毒酒精並濺到小朋友身上,更除下口罩向著小朋友狂咳。港爸港媽向其理論,被她駁斥「咁驚就唔好坐呢啲飛機啦!」港媽將事件上載到網上,掀起一眾網民熱論。港媽在昨日(24日)於Facebook發文指,剛由福岡乘機回港,她與丈夫和2歲孩子同行,而前方坐著一名女乘客,並指該女乘客不斷用酒精向座椅消毒,卻濺小朋友。她的丈夫提醒其小心噴灑,可用酒精紙巾或噴酒精到紙巾再抹,但得到不禮貌對待,大聲回應到「咁驚就唔好坐呢啲飛機啦!」港媽表示,明白在在新冠肺炎疫情下,每個人都會小心做好衛生,可是有感不應自私。正如他們一家也有帶備酒精噴霧,但到飛機通常都會用酒精紙巾抹,避免酒精噴到其他人。港媽又指,在航班抵達香港後,上前與她理論,該女乘客居然除下口罩,近距離向著小朋友咳,行為令人髮指。最後她躲入洗手間,逃之夭夭。貼文掀起大量網民熱論,大罵該女乘客自私,亦引起不少網民共鳴,表示有人誤將酒精噴入眼,導致疼痛不已,需要滴眼藥水舒緩。另有網民則提供意見,「下次與空姐協調,換座位」等。

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